本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道
“免2年月供，首付2年分期。”近日，有楼盘将首付分期的广告牌张贴在重庆一商圈的醒目位置，用白色大字将免月供与首付分期等营销亮点放大的同时，还以仅限6套和最高20万元等小字对相关优惠进行了限制。
连续多日的降雨降温下，重庆楼市同样经历着“寒潮”过境。
诸葛找房数据显示，经历过今年5月份的市场高峰后，重庆主城区新房的成交套数和面积开始出现连续回落，9月份的成交套数与面积均已不及5月份的三分之一，10月前三周延续回落趋势；同时，重庆主城区新房成交价格自9月份出现微跌，10月份前三周成交价格延续下滑态势，其中第三周成交价格几已与4月份相同。
《中国经营报》记者近日走访发现，面临市场压力，不少楼盘采取了多种优惠形式吸引购房者，除上述免月供与首付分期等形式外，不少楼盘还采用“赠送面积”、特价房、赠送物业费等方式进行营销，有楼盘折扣达到总房价的9折以下，而少有折扣的楼盘也以其价格低于同片区其他楼盘为主要卖点。
成交下跌
经历过第一轮集中供地前后的火热，如今的重庆楼市显得尤为落寞，成交量已跌落至高点的三分之一以下。
根据国家统计局公布的数据，今年4月与5月，重庆新建商品住宅销售价格指数曾连续两个月领涨全国70城，且至9月份仍保持上涨态势，已保持10个月的连续上涨。
但自今年7月份以后，重庆这一价格指数的环比涨幅已回落至1%以下。9月份，重庆新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%，涨幅回落明显。
诸葛找房数据显示，今年9月份，重庆新房成交价格为15222元/平方米，较上月微跌；而9月底至10月中旬的三周，重庆单周的新房成交价格一度下滑至13941元/平方米，几乎与4月份成交价格相同。
同时，重庆新房的成交数量也出现明显下滑。
诸葛找房数据显示，今年5月份，重庆新房成交套数与面积均达到高峰，当月成交28610套，成交面积为319.16万平方米。此后重庆新房的成交数量一路下滑，9月份成交数量已不足5月份的三分之一，当月成交7725套，成交面积为85.01万平方米。
另据克而瑞数据，10月底前的最后两周，重庆主城区商品房成交面积有所上涨。但诸葛找房数据显示，10月份最后一周，重庆主城区多地新房成交价格明显下滑，出现明显以价换量趋势，且全月成交面积仍不及今年5月份的一半。
“现在的市场对于购房者比较友好，不少楼盘都有不小的议价空间。”当地一位房产分销人员向记者表示，为吸引购房者，中秋假期以来重庆楼市已推出过多种形式的促销，不少楼盘给出的折扣达到总房价的9折以下，一些工程抵款房的优惠更大，当前市场上购房者的议价空间较大。
记者走访还发现，当前重庆楼市还存在部分少有折扣的楼盘，但均以低于同区域内其他楼盘价格为重要卖点，给出的理由则多为第一次集中供地前开盘，开盘价格较低；或拿地较早，成本较低且被严格限价等。
花式营销
实际上，除上述首付分期以及免除一定月供等营销方式外，近两月重庆楼市也出现诸如赠送物业费、“赠送花园”等营销方式，一些楼盘的赠送面积甚至接近购买的房屋实际使用面积，但均不写进购房合同，难以确保购房者后期权益。
“我们项目现在可以申请首付分期，一般是交定金后7天内付总房款的两成首付，剩余一成则可申请分期，一般可以分期三个月。”日前记者以购房者身份走访时，青秀阅山一位置业顾问向记者表示，其项目当前除可申请首付分期外，还有部分房源在做特价，优惠后房价仅为原房价的9折。
上述置业顾问还表示，其项目房源采用“双阳台”设计，两个阳台均有一半的面积赠送，交房后购房者的实际使用面积会大于相应的产权面积。
同样存在以“赠送面积”吸引购房者的还有位于九龙坡区的另一项目。该项目置业顾问向记者表示，其项目洋房产品位于一楼的房源均可赠送约70或90平方米的花园，开发商已对花园进行围挡，购房者接房后除不能以砖砌围墙进行遮挡外，可对该部分花园进行任意装修自用。
记者在现场看到，该项目所承诺赠送的花园位于洋房一楼房源的前后两侧，已被灌木围挡，中间植有草坪。面对记者是否可对地面绿化进行破坏后实施硬化以及是否涉嫌侵占公摊面积、破坏小区绿化等询问，该项目置业顾问则表示该部分赠送面积属于小区全体业主所有，属于公摊面积，但按规划并非绿化面积，购房者接房后可对其进行地面硬化等装修后自用。
“不能用砖墙围挡，但可以用栏杆或者玻璃墙进行围挡，地面硬化也可以做。我们项目所有的洋房一楼都会赠送这样的花园，后期不会有任何风险。”上述置业顾问表示，虽然赠送部分面积属于公摊，但后续物业和其他业主并不会有异议，因为其项目所有洋房产品均存在赠送花园的情况，涉及业主较多，两个组团共有900余户类似的房源，且相关房源销售时的价格确实高于其他楼层同类型的房源。
记者查询该项目的备案价格发现，其洋房产品位于一楼的房源备案建面单价确比同类型房源高出2000到3000余元不等。
但上述置业顾问表示，所附赠的花园并不计产权面积，因而购房者只有使用权，且附赠花园以及对购房者后期权益的保障无法写进购房合同。
就上述两个项目存在的首付分期与“赠送面积”等营销方式及后续风险等问题，记者致电致函项目开发公司采访，截至发稿未获有效回复。
律师称涉嫌违法违规
对于楼盘“赠送面积”以及首付分期等营销行为，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，所谓“赠送面积”涉嫌侵占公摊面积，而首付分期等在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。
“对购房者而言，开发商所承诺‘赠送’的面积可能存在侵犯公摊面积等问题，导致相关‘赠与’行为无效。现实中，这部分‘赠送’面积若为公摊面积，则本就属于全体业主的权益，即业主已向开发商付费购买，若开发商因‘赠送’面积而对相关房源加价，往往涉嫌‘二次销售’。”王玉臣表示，若“赠送”面积以赠与名义写进合同或完全不写进合同，后期购房者面临侵占公共利益等争议时，往往无法继续使用所谓“赠送”面积，额外的购房款也难以拿回，后期存在较大风险。
而对于首付分期的风险，王玉臣则表示，购房者在自身资金能力受限的情况下加较大杠杆购房，若将来不能及时支付，往往会产生商品房买卖纠纷；而为及时支付剩余首付款，不少购房者还可能会卷入消费贷、小额贷等，产生更多的购房成本，一不小心还会掉入金融陷阱。
“如果购房者后期不能按照协议分期支付，一方面可能被开发商解除合同，另一方面还要面对融资机构的追债，相当麻烦。对于房企，首付分期则能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。”王玉臣表示，相关营销行为会将风险转嫁给购房者，但相关行为会扰乱正常的市场秩序，违反资金监管、贷款监管的相关规定，房企也可能面临被处罚的风险。
就重庆楼市存在的上述营销行为，记者以购房者身份致电重庆住建委房地产市场处咨询，对方表示相关项目赠送花园不写入购房合同，提示购房者要注意防范相关风险，但表示仅是个人观点，不代表当地官方。而当记者询问上述营销行为若存在风险，监管部门应如何监管时，对方并未正面回复，也未询问涉及上述营销行为的具体项目名称，仅表示相关行为由属地管理，为记者提供了九龙坡区住建部门负责相关业务的科室电话，表示记者可向其投诉，但此后记者多次拨打相关电话均为关机状态。
就相关营销行为存在的风险以及监管措施等情况，记者致电致函重庆市住建委采访，但截至发稿未收到回复。
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