摘要：物流需求强劲但供应相对匮乏，中国物流业的投资意向仍然很高，投资者重点关注大湾区、长三角、京津地区。
观点指数2021年上半年，随着中国经济的恢复如常，仓储物流行业也重回扩张，大部分指标都在荣枯线上，但也要留意到仓储物流业对电商物流节的敏感度较明显。
企业方面，上半年较为活跃。5月顺丰成功在港交所发行了顺丰物流REIT，同时还计划将同城业务分拆在港上市；京东物流则在月尾完成了分拆上市，上市首日市值即突破2500亿港元。
关注到公募REITs的发行，有9单基础设施公募REITs获通过，并最终于6月21日完成上市，其中就包含了底层资产属于仓储物流的普洛斯REIT和盐田港REIT。
龙头地位稳固，消费新需求刺激仓库租赁
去年至今，国内已习惯疫情防控大环境，于此更突显电商零售及快递业务的重要性，也给物流的发展带来较大动力。疫情压力下，企业业绩均呈现逆势上扬的态势，仓储面积也实现不同程度的扩大。
当前中国的物流地产市场发生了翻天覆地的变化，尽管仍旧是“一超多强”的局面，但普洛斯的市场占比已然逐步下降，各路物流企业、房地产商、金融机构以及电商企业等纷纷加入竞争。
数据来源：戴德梁行，观点指数整理
市场上各类主体甚多，总体可分为三类：仓储物流企业、基金管理机构、电商物流。但三类主体并不是泾渭分明的格局，而是相互交集，且交集的趋势越来越强。
物流需求强劲但供应相对匮乏，促使中国物流业的投资意向仍然很高。一直以来，海港、空港和陆路港是发展物流设施的关键地理条件。基于此，粤港澳大湾区、长江三角洲及京津地区也成为我国物流的主要配送中心。
如中国物流资产就在6月配售合共2.2亿股新股份，筹资7.67亿港元，所募资金的50%会用于投资及收购土地，尤其是位于粤港澳大湾区、长江三角洲经济区、渤海经济区及珠江三角洲经济区的土地。普洛斯也表示会将发行REITs所募集的资金投资于这部分区域。
另外，武汉因其特殊地理位置成为华中的物流枢纽，发展空间巨大。京东物流在此建有武汉亚洲一号物流园。宝湾物流则在武汉建有2个物流园区，分别位于汉南区和青山区，其中青山物流园为今年4月开园。
以2020-2022年预计新增供应面积/市场存量面积来衡量新增供应的规模占比,各地存在较大的差异。戴德梁行的数据显示，北京和上海由于近年来仓储物流土地供应稀缺，新增供应占比低于20%。虽然江苏、广东依然是开发的热点区域，但市场存量较大，新增供应占比维持在40-60%左右。二、三城市场存量较小，随着行业向二、三线城市加速下沉发展，部分热点城市的预期新增供应已超过目前的市场存量。
值得关注的是，上半年新入市的仓储面积大部分由即时零售相关行业吸纳。即时零售行业对仓储空间旺盛的需求明显高于市场普遍的预期，发展前景看好。
另外，消费者在上半年对快时尚类的商品需求充足，带动包括快时尚零售商到大型超市在内的各类实体零售连锁店的仓储需求增长。消费者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品类的零售商涌现，推动仓储需求进一步发展。伴随这些品牌的快速扩张，租赁高标库来支持其运营成为了战略发展中不可或缺的一环。
另外，受新冠疫情影响，生鲜零售和配送企业的价值提升，生鲜电商平台业务激增，即时配送、社区团购领域竞争进入白热化，一定程度上为相关仓储配送行业的加速发展创造了新的机遇。
仓储指数维持扩张区间，租金上涨拉高业务成本
根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，6月份中国物流业景气指数为54.6%，较上月回落1.2个百分点；中国仓储指数为53.2%，较上月回升1.9个百分点。
数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理
从整个上半年来看，物流业景气指数上下波动较大，而仓储指数则相对平稳。两项指标相关度较大，特别是在仓储物流业的淡旺季节点。两项指标均于2月份滑落低位，并同步于4月升至年度首个高位。2月的低谷主要受节日及加强冷链物流和局部地区疫情防控需要的影响，4月的峰值则由于电商节带来的旺季影响，需求激增拉高各项指标，旺季过后市场需求进入阶段性调整阶段。
数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理
分指标来看，6月份，仓储业务量指数为52.2%，较上月上升0.8个百分点，反映出受市场库存上升影响，仓储业务呈现小幅增长态势。分品种来看，大宗商品中的有色金属、化工产品，消费品中的医药产品，业务量均有较为明显的增长。另外，收费价格指数为51.4%，较上月上升0.7个百分点，反映出受业务活动活跃影响，仓库租金价格再次上涨，仓储收费价格连续十个月保持在荣枯线以上。
数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理
值得关注的是，主营业务成本指数为60.1%，保持上升态势不变。企业成本支出增长较快，后期需重点注意成本控制。
从后期走势来看，6月份，新订单指数为51.4%，较上月下降0.8个百分点，但仍保持在荣枯线以上；业务活动预期指数为57.2%，较上月下降1.5个百分点，虽然小幅回落，但仍位于高景气区间。两项指数表明市场预期仍较为乐观，宏观经济持续保持平稳恢复态势，对仓储业务需求有一定支撑，预计后期行业运行仍将保持良好势头。
从全国仓库需求看，6月一线城市需求面积78.99万平方米，环比上涨68.5%；二线城市需求面积25.18万平方米，环比上涨17.4%；其他城市需求面积6.32万平方米，环比上涨6.6%。
数据来源：物联云仓、观点指数整理
从仓库报价的数据上看，已出现了3个月的连续上涨，6月份仓库报价的上涨明显放缓。一线城市仓库报价34.81元/平方米/月，环比下跌0.7%；二线城市报价26.46元/平方米/月，环比上涨0.7%；其他城市20.27元/平方米/月，环比下跌1.9%。
总体而言，各线城市仓库需求有明显淡旺季的区分，但总体稳定在一个区间。仓储报价上，维持平稳上升的姿态，显示仓库业主对后市充满信心。
公募REITs资产具备稀缺性，租户构成有差异
2021年5月，顺丰房托REIT在香港完成募集上市。
而在内地，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT作为内地首批公募REITs也在5月31日正式向公众投资者发售。
这三单REITs从主体上已有相当的代表性，分别为民资、外资和国企，更分别是港交所、上交所、深交所三个交易所的第一单物流资产公募REITs。
盐田港REIT的底层资产为位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区的现代物流中心，内含4座高标仓、1栋综合办公楼、1座气瓶站。与中金普洛斯REIT和顺丰房托REIT以多个不同资产入池不同，这是一个单体项目。
项目建筑面积共计约32.04万平方米，可租赁面积26.61万平方米，出租率100%，为三单REITs中最高。有效租金单价38.34元/平方米/月，估值17.05亿元，估值单价5321元/平方米，相对较低。
普洛斯REIT则是本次大陆首批基础设施公募REITs中，唯一一单原始权益人不是国有企业的。
底层资产上，普洛斯REIT含有7个资产，分别位于北京、广州、佛山、苏州、昆山5个城市，不仅为三单物流仓储REITs中包含最多资产的一单，亦是5单产业地产类基础设施公募REITs中资产最多的。
7个物流园建筑面积合共70.50万平方米，可租赁面积70.76万平方米，出租率98.7%。有效租金单价40.04元/平方米/月，估值53.46亿元，为3单物流地产REITs中最高，估值单价7583元/平方米。
先行一步的顺丰房托REIT，于5月17日在港交所鸣锣上市，开盘报4.49港元/股，收报4.16港元/股，下跌16.47%。截至6月30日，顺丰房托报收4.38港元/股，跌倒发行价之下。
该单REITs底层资产包括香港、佛山、芜湖三个现代物流地产项目，总建筑面积为23.44万平方米，总可出租面积30.8万平方米，目前总出租率为94.9%，资产估值达到60.93亿港元（折合51.5亿元人民币）。
三单物流地产REITs底层资产所在区位来讲，均位于中国的核心城市圈：京津冀、长三角、粤港澳大湾区，占据了核心物流枢纽。其中，部分地区近年来几乎未有出让任何仓储用地，潜在价值较大。
中金普洛斯REIT有网络化和品牌加持；盐田港REIT为保税仓，并兼有仓储物流和港口两大行业属性；顺丰房托REIT则以香港物业作为主要组成部分，而香港物业受土地资源稀缺影响，物流地产供应有限，资源稀缺属性进一步加强。
除资产本身因区位带来的价值外，租约结构也是影响资本市场估值的重要因素。
截至2020年末，普洛斯REIT前十大租户月租金及管理费（不含税）合计1616.99万元，占比58.32%，第三方租户分散，市场化程度高。相对而言，顺丰房托REIT和盐田港REIT的租户均以关联方为主。
数据来源：募集说明书、观点指数整理
盐田港REIT来自前10大客户的收入合计占比为92%，前5大客户收入合计占比为74%。盐田港REIT的外部管理机构为盐田港物流有限公司，其为REIT原始权益人盐田港集团的全资子公司。
数据来源：募集说明书、观点指数整理
而盐田港集团又是盐田港现代物流中心的第一大租户，租赁了约44%可出租面积，包括8%自用、22%散租和14%对外招租，采取相当于“二房东”的模式经营，这种模式亦使整租部分的租金收入相对较低。
顺丰房托REIT前5位租户租金收入占总体比例高达80.1%，前5位租户应占可出租面积67.1%。前三大租户均为顺丰关联方，租金收入合共占比71.3%，可出租面积合共占比62.1%。
数据来源：募集说明书、观点指数整理
租户以关联方为主不仅会使得项目租金提升的可能性降低，即锁定内部租金价格，使租金较对外出租出现折价。亦因此会令投资者对运营主体的经营能力持有保留意见，使投资者对该类型REITs未来的扩募缺乏信心。
另外，由于仓储物业在换租阶段会自然出现一个月左右的空窗期，分散的租户可以在微观上稳定空窗期的现金流。
