当前行情下,开发企业的策略与机遇
容磁财经文章接龙第一期
针对当前房地产市场环境急遽变化:银行监管日趋严厉,土地市场价格不断上涨,新房市场成交价格僵持成交有缩量的态势,大部分民营房开现金极度紧张,因资金链出问题的企业不断涌出,而大部分国有房开相对稳健,运行较为平稳。市场未来将产生什么样的变化,房开以及房开从业人员如何适应这种变化,在急遽颠簸的市场中生存下去,甚至活得更好。我们特意组织了一次大型文章接龙,来进行探讨。本次一共有9位作者来参与本次话题讨论:
张云计:原万达重庆公司总经理,万达集团总裁助理 原天洋控股总裁、勒泰集团总裁,行知合一顾问公司创始人
陈泊江:万汇国际集团投资发展总经理、西南地区董事长、合川万汇西部城项目总
梁勇:典雅营销副总
黄志伟:十余年地产从业经历,曾就职龙湖、融创等房企
李治:二十年地产从业经历,资深地产人
鲁国勇:作家,资深地产媒体人,曾供职于多家互联网媒体机构。
张伟:历任九龙坡民泰村镇银行财务负责人;金科保理第二任财务总监;新大陆金融西
南区融资总监;现任中讯控股集团资金部部长
王刚:资深地产猎头兼新媒体运营负责人
王雪松:20年地产从业人员,容磁财经、容磁不动产公众号创始人
当前行情下,开发企业的策略与机遇
—文章接龙活动的背景材料文字
无可置疑,当前的房地产市场正经历着整个行业发展30多年来的最重要的一次市场环境变化。之所以是重大,是因为参与市场的各方都处于一场近乎零和博弈的拉锯战中,寻求各自后退的垫脚石。无论是中央政府,地方政府,银行,非银金融机构,开发商,购房者,炒房者。或许这些参与群体又在各种不同的地方交叉着相互的角色,比如银行系统有购房者,也有炒房者等。
支撑房地产市场两大理论:一是居民财富与收入,二是城市化率。前者早就被市场抛弃,而支撑城市化率的理论极限已经接近尾声。短短30年时间,房地产的行业周期也从肇始期走到衰退期,甚至有可能是加速衰退期的边缘。
如果我们在这个背景下来考量恒大事件,或许就显得更有价值。截止目前,我们认为恒大对整个行业的影响后遗症还远远没有彰显出来。我们列举了恒大已经产生的一些非常规影响:
1、一宗袖珍案件将引发行业剧震
9月27日,一宗商票追索案原计划在金华市婺城区法院开庭,因恒大商票逾期无法兑付,持票的票据中介选择起诉把票转手给他的供应商,追索钱款。虽然这宗案件涉及的票面金额只有20万元,却让一众恒大供应商如临大敌、坐立难安。“如果这家供应商输了,估计所有的票贩子都会效仿。之前贴现给银行、转手给票商的票都会被起诉追索,数额大到无法想象。(本段文字来源:经济观察报)
如果我们将这个事情,展开来看,他有几个后果,金融系统的影响已经比较清晰了。但对行业自身的影响,可能还没有展现出来,一是供应商有可能集体不再接受开发商的商票(企业之间的信任关系完全破裂,行业回到完全去杠杆的状态),在市场上扬时候,供应量往往是开发企业做杠杆的基础,通过延长应付款,增大应收款,信用展期等向金融市场塑造企业信贷能力。如果这层关系被打破,开发商在产业链中完全被去杠杆。完全从杠杆驱动模式回到利润驱动模式,从央行公布的三道红线资料来看,行业规模可能会瞬间断崖。而在惨烈的去杠杆过程中,谁能生存一切充满迷茫和未知。
地方政府和金融系统对开发企业的容错率大幅度下降,恒大出事以后,地方政府出于自身利益保护性的管制以及金融系统的非规范性自保事件层出不穷。而越低的容错率反过来会导致越多的事故发生,又反过来拖累自身,两者平衡如何重新建立将对每个开发商的生存和死亡有着直接的关系。
2、面临被重塑的政商关系
9月28日晚间,石家庄市公安局又发布了6个违法房地产项目的名单,多名开发商被刑事拘留。石家庄这场打击违法房地产的风暴,已经持续一个多月。当地警方自8月18日首次进行公开通报后,已有16家公司遭立案侦查,其中2家为外地企业,14家是河北本土公司。
这个数据本身不说明什么问题,但集中时段,大规模的清理出现。从某种程度上也可以反应出政商关系环境的变化。在房地产市场上行时候,巨大的价格增幅以及预期利润,催生的大量的非合法性事件在行业应该不是个案。石家庄一地即有16宗,石家庄很难说是全国最典型的,石家庄之外的整个行业会有多少这种事件发生呢?
房地产行业一方面是资金密集型行业,另一方面也因为行业链条繁多,需要大量的与地方政府关系打交道,这种情况会对房地产行业产生多大的影响?
3、行业自身规律下的开发企业艰难选择
行业自身我们从宏观来说,一是生产成交增量几乎不太可能,整体行业逐年缩量已经是整个行业的共识。而价格关系,相对比较敏感影响因素也较为多元。因此我们不做过多的阐述。
在上述大环境下企业的生存将会是一道残酷的比赛题。因此我们邀请了在开发领域各个不同端口的从业者,来了一次大型的接龙活动,希望这个接龙活动的思想成果,对市场各方参与者有一定的价值。
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